Louer votre bien sur l’île de Ré génère des revenus imposables qui suivent la fiscalité des meublés de tourisme. Deux régimes cohabitent : le micro-BIC avec son abattement forfaitaire et le régime réel qui permet de déduire charges et amortissements. Depuis la loi Le Meur votée fin 2024, la donne a changé pour les propriétaires. Voici ce qu’il faut maîtriser pour votre déclaration 2026 portant sur les revenus 2025.
Micro-BIC ou régime réel : les deux options
Vos revenus de location saisonnière meublée sont imposés dans la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux (BIC). Vous avez deux options : le régime micro-BIC avec un abattement forfaitaire pour frais, ou le régime réel qui repose sur la déduction des charges réelles et de l’amortissement du bien.
Le choix n’est pas anodin. À recettes comparables, le régime réel est souvent plus favorable dès lors que vous avez investi dans des travaux, payé des intérêts d’emprunt ou que votre bien supporte des charges significatives. Le micro-BIC, lui, séduit par sa simplicité : pas de comptabilité à tenir, une simple déclaration sur votre formulaire 2042-C-PRO.
Classé ou non classé : le statut décisif après la loi Le Meur
La loi du 19 novembre 2024, dite loi Le Meur, a durci la fiscalité des meublés de tourisme non classés. Le taux d’abattement micro-BIC est passé de 50% à 30% pour ces biens, avec un plafond de recettes abaissé à 15 000 €. Au-delà, vous basculez obligatoirement au régime réel. Cette réforme s’applique dès les revenus de 2025 que vous déclarez cette année.
Les meublés de tourisme classés (1 à 5 étoiles), eux, conservent un traitement avantageux : abattement de 50% et plafond de 77 700 € de recettes. Pour obtenir le classement, vous devez mandater un organisme Cofrac qui visite votre bien et l’évalue selon 128 critères. Le classement coûte entre 150 et 300 € et est valable 5 ans. Sur l’île de Ré où les loyers saisonniers peuvent grimper vite en haute saison, c’est un investissement vite amorti.
| Type de meublé | Abattement micro-BIC | Plafond de recettes | Au-delà du plafond |
|---|---|---|---|
| Meublé de tourisme classé | 50% | 77 700 € | Régime réel obligatoire |
| Chambre d’hôtes | 50% | 77 700 € | Régime réel obligatoire |
| Meublé de tourisme non classé | 30% | 15 000 € | Régime réel obligatoire |
| Location meublée longue durée | 50% | 77 700 € | Régime réel obligatoire |
Si vous louiez en 2024 sous l’ancien régime (50% d’abattement pour non classé, plafond 77 700 €), ne recopiez pas votre déclaration précédente. Les nouveaux seuils s’appliquent dès les revenus 2025 déclarés en 2026.
Le régime réel : déduire vos charges et amortir votre bien
Le régime réel impose une comptabilité plus rigoureuse mais ouvre la porte à des déductions puissantes : intérêts d’emprunt, taxe foncière, assurance propriétaire non occupant, frais de gestion, charges de copropriété, dépenses d’entretien, et surtout, l’amortissement du bien immobilier et du mobilier.
L’amortissement constitue le véritable levier du régime réel. Vous déduisez chaque année une fraction du prix d’acquisition du bien (hors terrain, amortie sur 20 à 40 ans) et du mobilier (sur 5 à 10 ans). Résultat : de nombreux bailleurs LMNP au réel dégagent un résultat fiscal proche de zéro, voire déficitaire. L’imposition sur les loyers peut ainsi être totalement neutralisée pendant plusieurs années. Nous vous conseillons de solliciter un expert-comptable spécialisé en LMNP dès la première déclaration.
Comment déclarer vos revenus en 2026 ?
Au micro-BIC, il suffit de reporter vos recettes brutes dans la déclaration complémentaire n° 2042-C-PRO, case 5ND pour les meublés classés, case 5NJ pour les non classés. L’administration applique ensuite automatiquement l’abattement forfaitaire.
Au régime réel, vous déposez une liasse fiscale (formulaires 2031 et 2033) en plus de la 2042-C-PRO. La date limite de dépôt de la liasse 2031 est fixée au 5 mai 2026, sous peine de majoration. Avant toute déclaration au régime réel, inscrivez-vous au service des impôts des entreprises (SIE) pour obtenir votre numéro SIRET.
Les obligations déclaratives et fiscales locales
Sur l’île de Ré, toutes les communes exigent une déclaration préalable en mairie. Vous obtenez un numéro d’enregistrement à 13 chiffres obligatoire sur toutes vos annonces Airbnb ou Booking. Pour le cadre complet, voir notre guide sur la législation Airbnb sur l’île de Ré. À partir du 20 mai 2026, la plateforme nationale unique d’enregistrement des meublés de tourisme devient opérationnelle. Vous devrez y inscrire votre bien pour continuer à le louer légalement.
Trois autres charges fiscales s’ajoutent : la taxe de séjour (collectée auprès du locataire, ~5% du coût HT de la nuitée), la cotisation foncière des entreprises (CFE) (entre 200 et 1 200 € par an selon votre commune), et la TVA uniquement si vous proposez trois services para-hôteliers ou plus (petit-déjeuner, ménage régulier, linge, accueil personnalisé). Nous vous conseillons de bien équiper votre logement pour rester sur la location saisonnière classique, sans basculer dans le para-hôtelier.
Pensez à vous inscrire au service des impôts des entreprises (SIE) dans les 15 jours suivant le début de votre activité de location meublée. C’est cette formalité qui génère votre numéro SIRET.
Questions fréquentes sur la fiscalité location saisonnière île de Ré
Quel est l’abattement fiscal pour la location meublée en 2026 ?
Pour les meublés classés et chambres d’hôtes : 50% d’abattement micro-BIC jusqu’à 77 700 € de recettes. Pour les meublés non classés : 30% d’abattement micro-BIC jusqu’à 15 000 € de recettes. Au-delà, le régime réel devient obligatoire et peut être plus avantageux grâce à l’amortissement.
Qu’est-ce qui change pour mes revenus 2025 avec la loi Le Meur ?
Si votre bien n’est pas classé, votre abattement micro-BIC passe de 50% à 30%, et votre plafond de 77 700 € à 15 000 €. C’est un changement majeur. Au-delà, vous basculez obligatoirement au régime réel, qui peut toutefois s’avérer plus avantageux.
Comment obtenir le classement meublé de tourisme sur l’île de Ré ?
Vous devez mandater un organisme accrédité Cofrac. Il visite votre bien, applique la grille de 128 critères et vous attribue de 1 à 5 étoiles. La procédure prend environ 1 mois et coûte 150-300 €. Elle vous ouvre l’abattement de 50% au micro-BIC.
Dois-je payer la CFE pour ma location sur l’île de Ré ?
Oui dans la plupart des cas. La CFE est due par tout loueur en meublé de tourisme, sauf exonération pour location occasionnelle de sa résidence principale. La cotisation varie selon la commune : comptez entre 200 et 1 200 € par an.
Puis-je passer du micro-BIC au régime réel en cours d’année ?
Vous optez pour le régime réel auprès du service des impôts au plus tard le 1er février de l’année pour laquelle vous souhaitez en bénéficier. L’option est valable un an et se reconduit tacitement. Attention : le retour au micro-BIC suppose une notification expresse.
Dois-je déclarer ma location même si je ne perçois que quelques milliers d’euros ?
Oui, toute recette locative doit être déclarée aux impôts, dès le premier euro. Le seuil de franchise fiscale n’existe pas pour les meublés de tourisme. Seule exception limitée : la location de pièces de votre résidence principale en dessous de 760 € par an.